2011年后将会滑落2%以下。
纽约今天作为世界金融中心，区别于当初伦敦金融中心最大的地方，就在于在股权交易方面有了全新、更深、更广的发展。正因为资本市场交易的这种基本特点，为资产定价、为证券定价而提供了很多的想象空间，确确实实也为某一些人去造假、去欺诈，提供了很多的想象空间。
从1776年宣布独立到1788年美国宪法通过成立新的联邦政府，连续十几年美国政府的收入甚至都没有办法偿还债务。这样的制度安排，可以把社会上千千万万个普通人，无论有钱或者没钱的人的资金汇总起来，企业的管理层，管理团队可以相当自由地去支配、去使用，去管理。现在，不管是新公司上市，还是大公司要并购、扩张的时候，甚至于有创业理念的年轻人要找创业资本时，基本上都离不开以纽约为大本营的这样的方方面面的股权投资公司、股权投资银行，都是不能不依赖以纽约为基础的这些方方面面的股权市场的支持。进入 陈志武 的专栏 进入专题： 纽约 。另一方面就是必须要有非常靠得住的保护契约权益、财产权的法制架构。
但在200多年历史上美国政府总是很穷的事实，并没有妨碍美国社会、美国民间越来越富有，而且世人公认，因为民间的生活和非物质的精神领域获得了充分发展，从1900年以后，美国经济是世界上最强大的，美国的企业、资本市场也是整个世界中间最强大的，直到今天也没有任何一个国家在这些方面可以与美国平起平坐。现在美国最大的电话公司就是1891年左右创办的，然后在1895年左右上市，通用电器（GE）也是在1890年左右在纽约上市的。总的来看，在我国工业化、城市化的进程中，土地财政曾经发挥过重要的、积极的作用。
后来，中央采取许多措施，大力调整国民收入分配格局，但总的趋势并未根本改变。为此必须防止单纯财政观点，因为片面追求政府地租收入最大化，可能会侵蚀企业的正常利润，反而不利于理顺经济关系。例如，不同层级政府的职能错位问题。这十几年，我国的城市建设突飞猛进，其奥秘就在各城市政府通过经营土地，积聚了大量建设资金。
本世纪初，就有财政专家研究提出，当时我国政府的各种收入加起来，已占GDP的30%以上，达到甚至超过发达国家的水平。以上改革建议，涉及许多重大理论和法律、政策问题，有必要开展深入的研究与讨论。
在这过程中，少数干部财大气粗，挥金如土，为所欲为，败坏了党风、政风。政府土地金融的融资额，已远远高于土地财政的收入，这也是促使城市土地扩张，征占农民集体土地的机制。什么是土地财政 土地财政包含二部分。越是经济发达的城市，把集体建设用地征为国有的阻力越大。
当时的讨论，并未就这个问题达成共识。第三，在肯定城市建设成绩的同时，也不能忽视资源、资金的严重浪费。同时，成立国有土地公司等经济组织，把需要经营的国有土地交给他们参与市场运作，或转让，或出租，或联营，或入股，负保值增值的责任，并向国家财政上缴土地收益。由于缺乏监督制约机制，不少公款通过各种渠道，转化为个人的灰色收入，更为贪污腐败分子，提供了方便。
房地产业的情况有些特殊，开发商在出售住房的同时，把对土地使用权的负债也转移出去了，甚至还可能从中大赚一笔，但接手这笔负债的不是企业，而是消费者。按有关制度规定，企业可以把剩余年期的土地使用权转让出去，使负债得以清偿，甚至可以从中获利。
又例如，征地制度改革和集体建设用地进入市场问题。因此，严格说来，政府的土地融资活动，大多都属于违法活动。
至于因此可能产生的地产泡沫等问题，可以运用税收等手段加以控制。不妨进一步解放思想，允许城市的经营性项目，使用集体建设用地，即允许集体建设用地进入城市土地市场。相关的地租(地价)收入，可以保障已变为市民的农民的长远生计，还可以发挥对市场经济的调节作用。(作者：中国土地学会副理事长本文发表于2010年9月2日) 进入专题： 土地财政 。但是，这不过是负债在企业之间的转移，转移的结果，负债的规模还可能被放大。香港的经验，在发达的市场经济中，并不是个案，而是具有普遍性。
不少人从增加政府财政收入的角度，主张土地有偿使用，他们侧重强调国家土地所有权在经济上的实现。显然，要维持这个循环，就必须不断地出让土地，否则就要中断循环。
例如在土地资源稀缺的荷兰，不仅土地用途管制十分严格，而且规定任何土地交易，政府都可以优先购买。以上二部分收入有内在的联系，政府出让土地获得非税收入出让金，企业特别是房地产企业得到土地搞开发，又可以增加政府的房地产税和建筑税。
欠账总是要还的，现在恐怕到了该还账的时候了。凡市场经济发达国家，各类透支活动极其活跃。
一是与土地有关的税收，如耕地占用税、房地产和建筑业等的营业税、土地增值税，等等。随着社会主义市场经济体制的确立，大约在20世纪末期，土地有偿使用制度全面建立起来，土地财政也逐步形成，政府经营土地的弊端才越来越显现出来。还有一个严重后果是，大量资源集中用于城市，使中央关于工业反哺农业，城市支持农村的战略方针，难以切实执行，全国城乡和地区经济社会发展的差距，不仅没有缩小，反而更加扩大了。虽然是采取了市场运作的方式，但本质上是国家行为，因而有很强的政策性。
目前地方政府重点征收的是房地产税和建筑税，高的已达地方税收收入的百分之三、四十。但为了防止这些公司重蹈过去的复辙，片面追求土地收益最大化，不宜以收益多少为主要考核指标。
我国与西方国家对经济的宏观调控，有很大的不同，西方国家主要是政府调控企业和个人，而我国则更多是中央政府调控地方政府。今后，应该切实落实科学发展观，让土地财政逐步退隐历史舞台。
国有土地公司经营土地，其实是代表国家向用地者收取地租。土地财政的实质 土地出让金是若干年期的土地使用权价格，实际上是政府向企业一次性收取若干年的地租。
此外，科学发展观提出多年了，但干部考核标准和选拔办法，仍未根本改变，也是导致干部片面追求土地财政的重要内因。这些经济组织作为市场主体，按照统一的市场规则，接受政府的调控和监管。把这个作为政府的职责，客观上使各级城市政府成了市场竞争的主体，这是土地财政形成的主要制度基础。显然，这将是一个较长时期的过渡过程。
但也有人认为，实行土地有偿使用，主要是为了发挥地租的调节作用，理顺经济关系。这个问题不解决，单纯改革征地制度，一是恐怕很难改得彻底，二是即使是不彻底的改革措施，落实起来也会阻力重重。
土地财政的未来走势 我国的土地出让制，主要是借鉴香港的土地批租制。参照国有企业改革的经验，可以考虑成立类似国资委那样的国有土地资产管理委员会，作为政府机构，专门负责组织领导经营国有土地方面的工作。
城市经济飞速发展，城市居民的生活质量不断提高，带动了周边农村经济的转型与发展，吸引了大量落后地区的农民进城务工，这都是不容否定的正面效应。而地租是对企业当年利润的扣除，属于社会一次分配范畴。 |
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